一、什么是征地留用地?

　　征地留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。

　　实际征收土地面积是指经合作区土地整备行政主管部门确定的已完成征收及收储用地面积，不包括法定国有土地的面积，不包括为征地搬迁村民安排居住安置用地的面积，不包括征收后作为留用地的面积。

　　二、落实途径和标准

　　1.折算货币补偿

　　《试行办法》施行前，留用地折算货币补偿标准按照协议约定执行。

　　《试行办法》施行后，按实际征收土地面积的15%核定留用地指标，留用地货币补偿标准为950元/平方米。

　　2.置换物业

　　采取置换物业方式落实的，按实际征收土地面积的10%核定留用地指标，每亩留用地指标置换175平方米全年期自持商业物业+17万元货币。175平方米全年期自持商业物业可置换为210平方米全年期自持办公（公寓、租赁住房）物业或480平方米全年期自持工业厂房物业或260平方米全年期自持工业配套宿舍物业。

　　3.实物留用地

　　《试行办法》施行前已签征地协议，且征地范围在征地任务书范围内的，协议约定商业或居住用途的留用地，按实际征收土地面积的10%核定留用地指标:协议约定工业用途的留用地，按实际征收土地面积的15%核定留用地指标；农村集体经济组织根据实际需求经集体决策后可申请或调整留用地用途为商业、居住及工业，按上述相应用途比例子以核定；征地范围在征地任务书范围外的，若区国土空间规划确定为建设用地的，按照上述规定核算留用地指标；确定为非建设用地的，不核算留用地指标。

　　《试行办法》试行后，征收农村集体土地，若同时满足以下情形，可按照本办法第七条核算留用地指标并落实实物留用地。（一）城镇开发边界内的集体土地已全部完成征收或已全部下发征地任务书正在开展土地征收工作；（二）农村集体经济组织已完成或正在开展整村房屋搬迁工作；（三）从未以实物留用地方式落实留用地权益。

　　其他征收农村集体土地情形如需安排实物留用地，留用地指标按实际征地面积的10%核定，并选址在划定的集中连片农村建成区范围内。

　　除以上情形外，征收农村集体土地原则上不再安排实物留用地。

　　三、必须选择货币补偿的情形

　　1.被征收土地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合国土空间规划可供选址安排作为留用地，并且不同意选址在留用地集中安置区的。

　　2.被征收土地农村集体经济组织提出的留用地选址方案不符合国土空间规划确定的建设用地安排，在充分协商后仍不能达成一致的。

　　3.征收作为快速路、主干路以及铁路、城际轨道、高速公路、机场、港口等区域交通用地，公墓山、变电站、污水厂等公用设施用地，城市公园、河道管理范围、水库、绿地等用地。

　　4.征收总面积不超过5亩的不规则、零散的边角地、插花地、夹心地等。

　　5.因其他条件限制无法安排实物留用地或置换物业的。

　　农村集体经济组织要求将征地项目范围以外的集体所有的山地、林地或滩涂等不能用于建设的土地征收为国有土地的，不折算货币补偿，也不予安排置换物业和实物留用地补偿。

　　四、留用地实际用地面积核算

　　1.土地用途

　　根据经批准的规划，实物留用地用途确定为工业、商业服务业、居住等用地。除选址在集中连片农村建成区范围内的，一律不得用于商品住房（全年期自持租赁住房除外）开发。

　　2.基准容积率

　　工业用途不设置基准容积率。商业、居住用途的实物留用地设置2.0的基准容积率，选址在划定的集中连片农村建成区内的，留用地基准容积率=（2*现状容积率+2.0的容积率）（基准容积率不包括因实施规划配建的公共配套设施）。

　　3.留用地地块规划容积率

　　留用地地块规划容积率按照规划确定，其中居住用途的原则上最高不得超过3.5。

　　4.留用地面积核算

　　需依据留用地指标、基准容积率及规划容积率进行核算。商业、居住等经营性用途的实物留用地面积=留用地指标*实物留用地基准容积率/地块规划容积率=总建筑面积指标/地块规划容积率。工业用途的实物留用地面积按照留用地指标确定。实物留用地面积应包含道路、绿化等公共配套用地面积，但对于选址在划定的集中连片农村建成区上的实物留用地不作要求。

　　五、实物留用地申请程序

　　农村集体经济组织根据土地收储完成情况，按程序申请实物留用地指标核定，待明确具体的项目及开发计划后，方可根据合作区国土空间规划申请实物留用地选址并办理土地相关手续。具体办理程序如下:

　　1.村委、村小组向办事处提交征地材料审查及确认留用地选址申请。

　　2.办事处协调指导村集体合理确定留用地选址位置及功能，开展征地资料审查工作，同步征求区土地整备局意见。

　　3.区土地整备局审查征地资料，向办事处出具《关于XX征地协议相关征地资料审查意见的复函》。

　　4.办事处向村小组出具《关于XX村委/村小组征地资料审查意见及意向留用地预选址的函》。

　　5.村委、村小组向规自局提交留用地申请。

　　6.规自局核定指标，并出具《关于预核XX村委XX村小组留用地指标的复函》。

　　7.办事处、农渔局审核并出具项目开发计划批复。

　　8.规自局、土整局、统战局、城管局开展留用地用地报批。

　　9.规自局规划条件、供应方案审批，留用地供应。

　　六、留用地开发利用要求

　　留用地按规划用途开发建设，除选址在集中连片农村建成区范围内的，一律不得用于商品住房（全年期自持租赁住房除外）开发。针对已落实的留用地因村集体能力有限而难以单独有效开发利用的问题，鼓励村企合作的开发方式。村集体可以通过引入经合作区相关部门审核同意的市场主体以合作或者作价入股等方式推进留用地开发建设。

　　村集体依法转让无偿返拨的国有留用地使用权，应当通过公共资源交易平台按照公开转让程序确定受让人，并取得区农业农村行政主管部门的批复后，方可进行土地转让。

　　1.商业用途的留用地，自规划验收起5年后方可转让。

　　2.工业用途的留用地不得转让。

　　3.用作住宅用途开发且选址在划定的集中连片农村建成区范围外的，建设用地使用权与建筑物不得转让；用作住宅用途开发且选址在划定的集中连片农村建成范围内的，现状容积率部分建筑面积不得转让，其余部分建筑面积建成后允许转让，规划配建公共配套设施由合作区管委会按成本价回购后移交相应管理部门。

　　七、留用地批后监管

　　1.明确留用地无法按期开发的，要合理变更规定开竣工时间、及时组织入市流转，或交由政府收储开发后按约定返还利益；转以折算货币、置换物业方式落实补偿的，须先扣除土地闲置费。

　　2.村集体、留用地合作开发主体未按法律法规及合同约定开发建设，要依法承担责任，并纳入社会信用管理实施联合惩戒。

　　3.明确留用地开发建设项目返还给村集体的相关收益，均应支付给村集体或登记在其名下，作为集体资产统一经营管理。