各办事处， 区直各单位，驻区各单位:

　　《深圳市深汕特别合作区土地1.5 级开发操作指引（试行）》已经区管委会同意，现印发给你们，请认真遵照执行。执行中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局深汕管理局反映。

深圳市深汕特别合作区管理委员会

　　2025年12月9日

　　深圳市深汕特别合作区土地 1.5 级开发操作指引

　　（试行）

　　第一章 总则

　　第一条  制定目的和依据  为提高深圳市深汕特别合作区（以下简称深汕）土地节约集约利用效率，挖掘土地价值，形成政府储备土地滚动开发的新模式，规范有序推进我区土地 1.5 级开发工作，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《规范国有土地租赁若干意见》《广东省国有建设用地使用权交易市场管理规定》等法律法规，结合深汕实际，制定本指引。

　　第二条  定义  本指引所称土地 1.5 级开发是指政府为盘活国有储备土地、平衡近期需求与远期规划，将已完成收储且基础设施完善（暂未列入近期出让计划）的存量建设用地，通过租赁方式交由承租人进行过渡性开发，待条件成熟后，政府依约收回土地并按规划实施。

　　第三条  适用范围  本指引适用于深汕土地 1.5 级开发及其监督管理工作。土地需为符合本指引准入条件的政府储备国有建设用地。

　　第四条  职责分工  建立深汕土地 1.5 级开发管理统筹协调机制， 由市规划和自然资源局深汕管理局统筹， 区发改财政、工信商务、生态环境、住建水务、土地整备、监察执法、市场监管等主管部门按照各自职责负责土地 1.5 级开发项目的审查与管理。

　　（一）市规划和自然资源局深汕管理局负责本指引实施的统筹协调，负责编制土地 1.5 级开发项目年度计划，审核项目规划准入，办理土地租赁、规划许可及其他职责范围内工作。

　　（二）区发改财政局负责能源设施等主管行业的招商引资及产业监管，负责办理企业投资项目备案证及其他职责范围内工作。

　　（三）区住建水务局负责水务、燃气设施等主管行业的招商引资及产业监管，负责审核及办理房屋建筑工程施工许可手续，负责房屋建筑工程施工质量、消防、安全监管及其他职责范围内工作。

　　（四）区城管综合执法局负责环卫设施等主管行业的招商引资及产业监管，负责规划土地执法监察及其他职责范围内工作。

　　（五）区科创经服局负责工业、商业等主管行业的招商引资、产业监管及其他职责范围内工作。

　　（六）区公共事业局负责教育、医疗、文旅、体育设施等主管行业的招商引资、产业监管及其他职责范围内工作。

　　（七）区统战社会建设局负责养老设施等主管行业的招商引资、产业监管及其他职责范围内工作。

　　（八）区农业农村海洋渔业局负责农牧渔等主管行业的招商引资、产业监管及其他职责范围内工作。

　　（九）市交通运输局深汕管理局负责物流、交通等主管行业的招商引资、产业监管及其他职责范围内工作。

　　（十）其余相关职能部门按照各自职责，共同做好土地 1.5级开发的推动和管理工作。

　　第二章 准入受理

　　第五条  产业准入  土地1.5级开发项目应当符合下列要求：

　　（一）土地1.5级开发项目以重大产业项目配套服务设施为主，需符合国家、省、市产业政策和规划，满足深汕各行业主管部门的管控要求，鼓励具备高端服务能力和优质空间载体、且能促进产业人才双集聚的配套型项目申请；

　　（二）不得引入国家产业政策规定的限制类、淘汰类产业，或与所在片区产业发展导向不符的项目。

　　第六条  规划准入  土地1.5级开发项目应当符合下列规划要求：

　　（一）原则上已纳入土地1.5级开发项目年度计划；

　　（二）原则上不得在城镇开发边界外安排土地1.5级开发项目；

　　（三）不得违反国土空间总体规划确定的“ 三区三线”，不得影响所在地区近期建设规划的实施，不得违反城市风貌管控等要求。

　　第七条  开发要求  土地1.5级开发项目开发建设应当符合下列要求：

　　（一）不得建设居住项目及其他用于销售的项目。不得建设渣土场、加油加气站、油库、宗教场所（建筑）。不得建设危险品仓库等重大邻避性设施；

　　（二）项目容积率原则上不得超过2.0，建筑高度不超过24米；

　　（三）符合生态环境、安全应急等部门相关管控要求；

　　（四）项目建筑形式鼓励采用低成本的模块化、装配式等建筑方式，不得修建地下室。建筑风格及立面应结合城市景观界面进行综合设计。

　　第八条  认定流程  各行业主管部门定期摸排深汕土地1.5级开发项目相关企业的用地需求，以需定量策划土地1.5级开发项目，编制项目策划方案及相关履约监管协议并书面征求区各部门意见后，报区管委会批准。

　　土地 1.5 级开发项目经区管委会批准同意后，市规划和自然资源局深汕管理局按程序开展规划编制及土地租赁手续办理工作。

　　第三章 办理程序

　　第九条  办理原则  经区管委会批准准入的土地 1.5 级开发项目，通过土地租赁形式使用土地，参照一般建设项目的要求办理报建许可手续。

　　第十条  规划流程  经区管委会批准的土地 1.5 级开发项目，应当编制详细规划作为项目建设的规划依据，明确管控内容和要求，并注明“土地1.5级开发项目” ，相关程序如下：

　　（一）土地1.5级开发项目所在片区无控规覆盖的，按程序报区管委会审批，具体按规划设计条件研究程序进行；

　　（二）土地1.5级开发项目所在片区控规采取单元管控方式的，按照市规划和自然资源局关于详细规划实施深化程序或控规文本约定执行；

　　（三）土地1.5级开发项目所在片区控规未采取单元管控方式的，符合详细规划实施深化情形的，按照市规划和自然资源局关于详细规划实施深化程序或控规文本约定执行；不符合详细规划实施深化情形的，若涉及控规修改，按相关法定程序进行。

　　第十一条  租赁流程  土地1.5 级开发项目采用国有建设用地租赁方式供应。工业、物流仓储、科研、商业服务业等用地采用公开招拍挂方式租赁。市规划和自然资源局深汕管理局将租赁方案报区管委会批准后开展相关供应工作，由市规划和自然资源局深汕管理局与承租人签订土地租赁合同。

　　承租人可凭土地租赁合同、土地租赁费用缴交凭证等材料向区不动产登记中心申请办理租赁土地的不动产权证，应当注明“土地 1.5 级开发项目”。

　　第十二条  项目备案  承租人按规定向区发改财政局申请办理企业投资项目备案证。

　　第十三条  规划许可  承租人申请签订土地租赁合同时可同步向市规划和自然资源局深汕管理局申办《建设用地规划许可证》。承租人完成规划报建文件编制后，凭《建设用地规划许可证》和土地租赁合同向市规划和自然资源局深汕管理局申办《建设工程规划许可证》。规划许可须注明“土地 1.5 级开发项目，建筑有效期限应与土地租赁期限一致”。

　　第十四条  施工许可  承租人凭租赁土地的不动产权证和《建设工程规划许可证》，向区住建水务局申办《建筑工程施工许可证》。施工许可应当注明“土地 1.5 级开发项目”。

　　第十五条  竣工验收  建设完成后， 区住建水务局及市规划和自然资源局深汕管理局依职能办理竣工验收相关手续。相关验收文件需注明“土地 1.5 级开发项目”。

　　第四章 合同要求

　　第十六条  承租人权利  在土地租赁期限内，承租人有权按照土地租赁合同约定的用地性质、规划要求和其他条件，对租赁土地进行开发、利用和经营，但不得改变用途，不得将土地使用权和地上建（构）筑物转让、互换、出资、赠与或者抵押。

　　第十七条 评估确定租金  租金的确定应符合国家有关规定， 由市规划和自然资源局深汕管理局委托具备资格的专业机构，按照现行法律法规和相关规程、规范的要求进行评估，由区管委会综合考虑产业发展导向、公益性要求等因素，按照评估结果集体决策确定。

　　第十八条  租金支付  租金的具体支付方式通过土地租赁合同约定。

　　第十九条  租赁期限  土地租赁期限一般为 5-10 年，最长不得超过 15 年。

　　第二十条  建设期限  租赁土地进场施工及竣工期限通过土地租赁合同约定。

　　第二十一条  期满收回  租赁期限届满，承租人未按规定申请续租或续租申请未获批准的，承租人应当注销租赁不动产权证，租赁土地由市规划和自然资源局深汕管理局收回并移交区土地整备局统一管理。租赁土地上依法建设的建（构）筑物使用期限与土地租赁期限相同，期满时承租人应当自行拆除地上建（构）筑物及地下管线，并恢复原状。逾期拒不办理土地移交手续及地上建（构）筑物未完成清拆的，由区城管综合执法局依法依规处置。

　　第二十二条  承租人终止或申请的收回  承租人有下列情形之一的，行业主管部门报区管委会批准后，市规划和自然资源局深汕管理局可以提前收回土地：

　　（一）企业法人依法终止、解散的；

　　（二）企业法人依法被吊销营业执照的；

　　（三）企业法人或者其他组织资格存续期届满且未续期，或者虽未届满但已停止使用原租赁的国有土地一年以上的；

　　（四）在租赁期内，承租人单方申请提前解除土地租赁合同的。

　　以上情形提前收回土地，地上建（构）筑物按照第二十一条的规定处理。

　　第二十三条  提前收回租赁土地  有下列情形之一的，市规划和自然资源局深汕管理局报区管委会批准后有权依照法律规定的程序提前收回土地：

　　（一）承租人不按照土地租赁合同约定的用途使用租赁土地或者违法使用租赁土地，责令限期改正逾期仍不改正的；

　　（二）承租人不按照土地租赁合同约定的时间开工建设，责令限期动工逾期仍未动工且无合理解释，影响土地租赁合同目的实现的；

　　（三）因实施城市规划需要的；

　　（四）因实施土地供应年度计划需要的；

　　（五）因抢险救灾需要的；

　　（六）因国家利益、公共利益需要的；

　　（七）法律、法规规定的其他情形。

　　第五章 后续监管

　　第二十四条  履约监管协议  土地租赁合同签订前，行业主管部门与承租人应签订履约监管协议书，违约责任、履约保证金等在履约监管协议书中予以明确。行业主管部门按照履约监管协议书进行监管，对于承租人违反监管协议书的行为，应依法按照监管协议书的约定追究其责任。

　　第二十五条  土地用途管制  租赁土地严格实行土地用途管制，未经批准不得改变用途，严禁变相开发商品住宅项目。承租人未按照土地租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求开发、利用、经营土地，市规划和自然资源局深汕管理局应当责令其限期改正，逾期不改正的由区城管综合执法局依法立案查处。

　　第二十六条  其他部门监管职责  各相关职能部门按照部门职责进行监管，对违法违规行为依法进行查处。

　　第二十七条  解释权  本指引由市规划和自然资源局深汕管理局负责解释。

　　第二十八条  施行日期  本指引自2025年12月22日起实施，有效期为3年。有效期内如遇法律、法规或有关政策调整变化的，从其规定。