一、制定背景

　　当前，深圳市深汕特别合作区（以下简称合作区）正处在“重点建设、全面铺开”的关键发展时期，重大项目加速落地，城市框架快速构建，对土地资源的需求日益旺盛。在此背景下，合作区面临两大挑战：一是重大产业项目配套需求迫切；二是部分储备土地阶段性闲置。“土地1.5级开发”模式作为介于土地一级整理与二级开发之间的创新路径，通过将符合条件的闲置储备土地以租赁方式交由市场主体进行过渡性开发建设，能够有效盘活土地资源，提前释放土地价值，同时为重大产业项目提供及时、灵活的配套服务，缓解远期规划与近期需求之间的矛盾，实现政府储备土地的滚动开发和价值提升。国内佛山、东莞等城市的成功实践已验证其成效。

　　为规范推进此项工作，明确准入标准、办理程序、权责划分及监管要求，防范风险、保障公共利益，特制定《深圳市深汕特别合作区土地1.5级开发操作指引（试行）》（以下简称《指引》），以建立政府储备土地滚动开发的新机制，助力合作区高质量发展。

　　二、土地1.5级开发定义

　　本指引所称土地1.5级开发是指政府为盘活国有储备土地、平衡近期需求与远期规划，将已完成收储且基础设施完善（暂未列入近期出让计划）的存量建设用地，通过租赁方式交由承租人进行过渡性开发。待条件成熟后，政府依约收回土地并按规划实施开发。该模式旨在提升土地价值并缓解开发时序矛盾。

　　三、文件依据

　　依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《规范国有土地租赁若干意见》《广东省国有建设用地使用权交易市场管理规定》等法律法规和政策文件要求，结合本市实际，制定本《指引》。

　　四、政策主要内容

　　《指引》包含总则；准入受理；办理程序；合同要求；后续监管五个章节，共五个章节二十八条，构建了从需求摸排、项目认定、规划支撑、土地供应、建设审批、履约监管到后期收回的全流程操作规范。

　　总则（第一章）：  紧扣“节约集约用地、挖掘土地价值、服务产业需求、化解时序矛盾”的核心目标，在遵循国家、省、市相关法律法规和政策框架的前提下，结合合作区实际，对过渡性土地利用模式进行制度创新探索。明确制定目的、依据、土地1.5级开发的定义、适用范围，并建立了由市规划和自然资源局深汕管理局统筹，区发改财政局、区科创经服局、区住建水务局、区城管综合执法局等十余个部门协同参与的跨部门分工协调机制，确保政策执行过程中各司其职、协同联动。

　　准入受理（第二章）： 设定了多维度、严格的准入条件。强调项目应以重大产业配套服务为主，符合国家及地方产业政策与规划，严禁引入限制淘汰类产业、住宅及销售型项目。对建筑规模、形式（鼓励模块化、装配式）、高度、布局等提出了明确限制。建立了“以需定量、部门联审、区管委会批准”的项目认定流程。

　　办理程序（第三章）： 规范了项目从规划依据、土地租赁、土地不动产登记、项目备案、规划许可、施工许可到竣工验收的全链条审批流程。明确参照一般建设项目要求办理报建手续，但所有相关权证及文件均需标注“土地1.5级开发项目”，并注明有效期限与土地租赁期一致。

　　合同要求（第四章）： 明确了承租人权利与限制（禁止改变用途、禁止转让抵押等），以及租金确定原则（委托专业评估机构评估）。明确了土地交付标准、租赁期限、进场施工及竣工要求、期满收回等内容要求；规定了提前收回租赁土地的情形及处置方式。

　　后续监管（第五章）：明确了项目履约监管协议、土地用途管制、相关职能部门监管职责等内容要求。